ORÇAMENTO PARA PEQUENOS CONDOMÍNIOS NA FLÓRIDA NÃO É TÃO FÁCIL COMO ANTES

Neste momento, as associações e suas empresas de gestão estão começando a preparar seu orçamento planejado para o próximo ano. Antes, era muito simples: incluir a receita projetada, mostrar as despesas projetadas, orçar reservas para cobertura, pavimentação e pintura — ou até mesmo omiti-las — e pronto. Agora, devido às reservas obrigatórias em alguns casos, a situação se tornou muito mais complicada.

PRÉDIOS COM MENOS DE TRÊS ANDARES

Resumindo… se o seu condomínio tem três andares ou menos:

Além das despesas operacionais anuais, o orçamento deve incluir contas de reserva para despesas de capital e manutenção diferida. Essas contas devem incluir, entre outras, substituição de telhados, pintura e recapeamento de edifícios, independentemente do valor da despesa de manutenção diferida ou do custo de substituição, e quaisquer outros itens cuja despesa de manutenção diferida ou do custo de substituição exceda US$ 25.000 ou o valor ajustado pela inflação determinado pela divisão de acordo com o subparágrafo 6, o que for maior.

A Seção 6 diz…….

A divisão ajustará anualmente o valor mínimo de reserva obrigatória de US$ 25.000 pela inflação, com base no Índice de Preços ao Consumidor para Todos os Consumidores Urbanos, publicado em janeiro de cada ano. Até 1º de fevereiro de 2026, e anualmente a partir de então, a divisão publicará em seu site, com destaque, o valor mínimo de reserva obrigatória ajustado pela inflação.

JÁ ESTOU PERDIDO.

ISENÇÃO DE RESERVAS EM PRÉDIO COM MENOS DE 3 ANDARES

Como o condomínio tem menos de três andares, os proprietários têm o direito de renunciar às suas reservas... todos eles, sem exceção, se a maioria dos proprietários votar a favor. Como você sabe, acho essa uma péssima ideia, especialmente se você mora em Dade ou no Condado de Broward. Deixe-me explicar o porquê...

RECERTIFICAÇÕES OBRIGATÓRIAS EM DADE E BROWARD

Após o desabamento das Torres Champlain em Surfside, a Assembleia Legislativa da Flórida aprovou uma lei que exige inspeções estruturais e reparos obrigatórios em condomínios com três andares ou mais. No entanto, nos condados de Dade e Broward, essas inspeções e reparos devem ser realizados, independentemente da altura, quando o edifício completar 25 anos em alguns casos e 30 anos em outros.

• Em Dade, um edifício passa por “recertificação de edifício” se tiver 2.000 pés quadrados, independentemente da altura.

• Em Broward, um edifício deve passar por um processo de recertificação se tiver 3.500 pés quadrados, independentemente de sua altura (e após 25 anos, não 30).

• Além disso, diferentemente do resto do estado, em Dade e Broward, o edifício deve passar por recertificação estrutural e elétrica.

ENTÃO SE VOCÊ NÃO ESTÁ AGENDANDO REPAROS FUTUROS………..

Portanto, em um prédio com menos de três andares, especialmente nos condados de Dade e Broward, se você não reservar para futuras inspeções, recertificações e reparos estruturais e elétricos, quando chegar a hora e você não tiver dinheiro, será forçado a aprovar avaliações especiais significativas ou tomar um empréstimo bancário de grande valor. A decisão é sua... Reserve para esses itens agora ou enfrente avaliações e empréstimos mais tarde.

Na próxima semana falaremos sobre orçamentos para condomínios de 3 andares ou mais .

Assista ao nosso episódio recente de Condo Craze e HOAs: