¿ALGUNA VEZ HA SOÑADO CON TERMINAR SU HOA?
- Eric M. Glazer
- hace 8 horas
- 5 Min. de lectura
Los condominios de Florida cuentan desde hace tiempo con un proceso legal para la rescisión de la propiedad en condominio, que generalmente requiere la aprobación de al menos el 75 % de los accionistas con derecho a voto. Sin embargo, las asociaciones de propietarios nunca contaron con un mecanismo legal claro para su disolución.
El proyecto de ley HB 657 está pendiente en la Legislatura de Florida. Entre otras disposiciones, crea un proceso formal que permite a los miembros de la asociación de propietarios terminar su asociación y extinguir la declaración de convenios.
En el papel, eso suena simple.
En la práctica, representa un cambio estructural importante en el derecho comunitario de Florida.
Antes de analizar lo que establece el proyecto de ley, hay una pregunta más importante que vale la pena plantear:
¿La respuesta a los problemas dentro de algunas asociaciones de propietarios es eliminarlos por completo… o solucionarlos?
¿Y esta reforma busca empoderar a los propietarios, o podría en algunas partes permitir, involuntariamente, que las juntas o las estructuras de gestión escapen a la rendición de cuentas?
HB 657 - RESUMEN DE LA TERMINACIÓN DE LA HOA
La propuesta crea un mecanismo estatutario para dar por terminada una asociación de propietarios y extinguir sus convenios cuando la continuación ya no sirve al interés público o de los propietarios, sujeto a la aprobación de los miembros y a la supervisión judicial.
Está conceptualmente modelado según los estatutos de terminación de condominios, pero adaptado a las asociaciones de propietarios.
PROPÓSITO LEGISLATIVO
El proyecto de ley establece que los convenios de las asociaciones de propietarios gravan la tierra y restringen la enajenación. En algunas circunstancias, la aplicación continuada ya no beneficia a los propietarios. Por lo tanto, el estado tiene un interés político en preservar el valor de las propiedades, proteger los derechos de propiedad familiar, evitar que los convenios perjudiquen el uso productivo de la tierra y permitir la rescisión cuando la continuación sea impráctica o ilegal.
Sin embargo, aunque Florida tiene miles de asociaciones de propietarios, la mayoría no sufre disfunciones generalizadas.
Lo que escuchamos con mucha más frecuencia no es:
“Queremos deshacernos de nuestra asociación de propietarios”.
Lo que escuchamos es:
“Nuestra junta no responderá preguntas”.
“Nuestra junta directiva no es transparente”.
“Nuestra junta directiva no está haciendo su trabajo”.
Esos son problemas de rendición de cuentas. No de existencia.
MÉTODO DE TERMINACIÓN
Una asociación de propietarios puede ser cancelada únicamente a través de un Plan de Terminación formal que debe ser aprobado por los miembros y revisado y autorizado por un tribunal o un programa judicial de la asociación comunitaria.
REQUISITOS DE VOTACIÓN
La aprobación requiere al menos dos tercios del total de los intereses con derecho a voto .
Si la votación fracasa, no se podrá considerar ningún nuevo plan de terminación durante 18 meses .
PROCESO INICIADO POR EL PROPIETARIO
Una petición firmada por el 20% de los interesados con derecho a voto obliga a considerar la rescisión.
Si la junta se niega a convocar una reunión, los miembros pueden solicitar al tribunal que obligue al cumplimiento.
El proyecto de ley también incluye disposiciones antiobstrucción. Las juntas directivas no podrán negarse a convocar reuniones, ocultar registros ni utilizar fondos de la asociación para hacer campaña a favor o en contra del despido.
Las infracciones podrían dar lugar a multas, destitución y responsabilidad personal por honorarios de abogados.
SUPERVISIÓN JUDICIAL
Después de la aprobación de la membresía, el plan pasa al tribunal para una revisión procesal.
El tribunal deberá responder dentro de 45 días .
Si el tribunal no responde dentro de ese plazo, el plan se aprueba automáticamente.
FIDEICOMISO DE TERMINACIÓN
Al momento de la inscripción, el título de propiedad de la asociación pasa a un fideicomisario de terminación , generalmente la junta, a menos que se designe otro fideicomisario.
FUNCIONES DE LA JUNTA DIRECTIVA DURANTE LA LIQUIDACIÓN
La junta directiva debe liquidar los asuntos de la asociación. Esto incluye:
• pagar deudas
• resolución de litigios
• venta de activos
• cobro de cuentas por cobrar
• completar el proceso de terminación
DISTRIBUCIÓN DE ACTIVOS
Una vez satisfechas las deudas, los activos restantes se distribuyen entre los miembros.
Los propietarios no son personalmente responsables de las nuevas deudas incurridas durante la terminación, pero siguen siendo responsables de las cuotas que existían antes de la votación de terminación.
¿QUÉ PASA CON LA COMUNIDAD?
Aquí es donde la conversación se vuelve más complicada.
Si se da por terminada una asociación de propietarios, la infraestructura de la comunidad no desaparece.
Alguien todavía tiene que mantener los caminos privados.
Alguien todavía tiene que gestionar los sistemas de aguas pluviales.
Alguien todavía tiene que asegurar la propiedad común y mantener el drenaje, la iluminación, el paisajismo y las instalaciones recreativas.
Las piscinas, las casas club, las canchas de tenis, las canchas de pickleball, los lagos y otros servicios compartidos no se cuidan solos por arte de magia.
En muchas comunidades de propietarios, las carreteras y los sistemas de drenaje son infraestructura privada. Los gobiernos locales no intervienen automáticamente ni asumen esas responsabilidades.
Durante el debate sobre este proyecto de ley, los legisladores plantearon otra cuestión importante: muchas asociaciones de propietarios tienen acuerdos y relaciones operativas con su municipio local.
Estos pueden incluir sistemas de aguas pluviales, infraestructura de drenaje, conexiones de carreteras u otras responsabilidades compartidas.
Debido a eso, se solicitó una enmienda que requeriría que se notifique a los municipios locales si se propone un plan de terminación de una asociación de propietarios.
Si una asociación de propietarios desaparece, las ciudades y los condados podrían verse repentinamente obligados a determinar:
• ¿Qué acuerdos existían con la asociación?
• ¿Qué responsabilidades de infraestructura se compartieron?
• ¿Quién es responsable de seguir adelante?
Esas cuestiones deben resolverse antes de que la rescisión pueda producirse de manera realista.
Y una cosa es segura.
Si las responsabilidades pasan de una asociación de propietarios a un gobierno local, esos costos no desaparecen.
Simplemente se mudan a otro lugar.
A menudo eso significa que los contribuyentes terminan pagándolos.
LA PREGUNTA MÁS IMPORTANTE
Si una mayoría realmente quiere eliminar su asociación de propietarios, ese puede ser su derecho.
Pero todos deben comprender las implicaciones.
La terminación altera permanentemente la gobernanza, las estructuras de seguros, la responsabilidad de la infraestructura y los derechos de propiedad.
Para muchas comunidades, el problema no es la existencia de la asociación de propietarios.
La cuestión es la rendición de cuentas.
Si las juntas directivas no rinden cuentas, la solución puede ser fortalecer las elecciones, la transparencia, la educación y el cumplimiento de los deberes fiduciarios.
La ley de Florida ya prevé un mecanismo para remover a los malos miembros de la junta.
Los propietarios pueden expulsarlos o revocarlos mediante una mayoría de votos.
La mayoría de los propietarios no piden menos responsabilidad.
Están pidiendo más.
EN RESUMEN
HB 657 introduce una opción estructural que las asociaciones de propietarios de Florida nunca habían tenido antes.
Se promociona como una forma de eliminar una asociación de propietarios cuando los propietarios no están contentos con su junta.
Si ese se convierte en su objetivo principal, será un fracaso peligroso incluso antes de comenzar.
El propósito de los estatutos de terminación en el mundo de los condominios es típicamente permitir que una propiedad entera sea vendida a un desarrollador que quiere reurbanizar el terreno.
Ese es un escenario muy diferente a disolver una comunidad entera simplemente porque la gente está frustrada con su junta directiva.
Si los propietarios de una asociación de propietarios no están satisfechos con su junta, la solución no es desmantelar toda la estructura de la comunidad.
La solución es la rendición de cuentas.
Vote para sacarlos.
Recordarlos.
Reemplazarlos con un mejor liderazgo.
No se puede disolver toda la asociación porque no te gusta la junta directiva.
Así que la verdadera pregunta es ésta:
¿Desmantelamos el sistema…?
¿O exigimos que funcione correctamente?
Should HB 657 Become Law?
Yes
No
COMUNÍQUESE CON LA SENADORA BRADLEY Y DÍGALE LO QUE PIENSA SOBRE ESTE PROYECTO DE LEY:
Obtenga más información sobre el litigio obligatorio de la HB 657 (Parte 1)
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